Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss in der Regel den Gewinn versteuern. Doch die Steuer fällt nicht immer an und kann auf legalem Weg umgangen werden. Wie das geht, erklärt Steuerexperte und ehemals Vorsitzender Richter am Finanzgericht, Hans-Joachim Beck und beantwortet uns alle Fragen rund um die Steuern beim Hausverkauf im Interview.

Herr Beck, die meisten Menschen wissen, dass beim Hauskauf eine Steuer fällig wird. Doch wie sieht es aus, wenn man eine Immobilie verkauft, muss da auch eine Steuer gezahlt werden?

 

Hans-Joachim Beck: Im Einkommenssteuergesetz gibt es einen besonderen Paragraphen der besagt, dass die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens steuerpflichtig ist, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das ist die sogenannte „Spekulationsfrist“. Es ist keine besondere Steuer und es gibt auch keinen besonderen Steuersatz oder Ermäßigung. Wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird, muss der Gewinn nicht versteuert werden.

Ab wann beginnt denn die zehnjährige Spekulationsfrist?

 

Hans-Joachim Beck: Mit dem notariellen Kaufvertrag.

 

Wie wird zwischen selbstgenutztem Eigentum und fremd genutztem Eigentum differenziert?

 

Hans-Joachim Beck: Bei einem Einfamilienhaus beispielsweise, welches man selber bewohnt, ist die Veräußerung steuerfrei, auch wenn ich sie innerhalb der zehn Jahres Frist verkaufe. Voraussetzung ist, dass  ich die Immobilie während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung selbst bewohnt habe oder aber dass ich die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen selbst bewohnt habe. Es muss sich dabei nicht um volle Jahre handeln. Wenn ich mein Einfamilienhaus beispielsweise im Mai 2018 verkaufe, muss ich es mindestens seit Ende Dezember 2016 selbst bewohnt haben. Makler sagen ihren Kunden häufig den Satz: Sie müssen mindestens zwei Silvester darin gefeiert haben.

 

Gibt es noch andere Fälle, wann die Steuer beim Hausverkauf fällig wird?

Hans-Joachim Beck: Ja, wenn beispielsweise der Immobilienverkauf gewerblich ist.

Ab wann gilt der Immobilienverkauf als gewerblich? Können Sie das an einem Beispiel erklären?

Hans-Joachim Beck: Ich muss innerhalb von 5 Jahren drei Zählobjekte verkaufen. Zählobjekte sind Grundstücke, die ich innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft oder modernisiert habe. Beispiel: Ich besitze seit 15 Jahren ein Mehrfamilienhaus. Jetzt teile ich es auf in Eigentumswohnungen und verkaufe 20 Eigentumswohnungen. Ich habe dann zwar mehr als drei „Grundstücke“ verkauft. Es liegt aber dennoch  kein gewerblicher Grundstückshandel vor, weil ich die Immobilie schon mehr als zehn Jahre im Eigentum habe. Wenn ich diese Immobilie allerdings während der letzten 10 Jahre modernisiert habe, dann ist es ein gewerblicher Grundstückshandel.

Durch die Modernisierung ist es also so, als hätte man sich die Immobilie „neu gekauft“?

Hans-Joachim Beck: Ja, ab dem Zeitpunkt, in dem   modernisiert wurde, beginnt die Frist wieder neu.

Dann wäre es ungünstig die Immobilie vor dem Verkauf noch zu modernisieren?

 

Hans-Joachim Beck: Das wird aber  trotzdem gerne gemacht, weil die Immobilie dadurch besser verkäuflich ist. Man muss halt die finanziellen Vorteile für sich klar abwägen und schauen, ob eine Modernisierung wirklich lohnenswert ist. Als Modernisierung gilt jede Maßnahme zu der ich als Vermieter mietrechtlich nicht verpflichtet bin und die die Veräußerbarkeit erleichtert.

 

Von welchen Faktoren ist die Höhe der Steuer abhängig?

 

Hans-Joachim Beck: Die Spekulationssteuer unterscheidet sich nicht von der normalen tariflichen Steuer, wie viele denken. Sie ist einfach ein Tatbestand innerhalb der Einkommensteuer und der Gewinn wird zu den normalen, üblichen Einkünften hinzugerechnet. Der Veräußerungsgewinn treibt allerdings auch den Progressionssatz, also den Steuersatz für die normalen Einkünfte, in die Höhe, da alles zusammen besteuert wird.

 

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Interview von Julia Ceitlina  

Für seinen Beruf als Musicaldarsteller steht der in Trier geborene Axel Herrig regelmäßig auf Deutschlands Bühnen. Viel Zeit zum Entspannen bleibt da nicht. Umso wichtiger ist es für den Hauptdarsteller des Musicals „Falco meets Amadeus“, seine freie Zeit in den eigenen vier Wänden zu verbringen. Bei der Inneneinrichtung liebt er Stücke aus den 50er und 60er Jahren.

Herr Herrig, wann haben Sie zum ersten Mal beschlossen auf der Bühne zu stehen?

Axel Herrig: Ich habe schon mit 14 Jahren angefangen Musik zu machen in der Schülerband bei uns im Dorf. Und dann kam es nach dem Abitur sehr zufällig, dass ich anschließend in Köln Gesang studiert habe und dann in diesen Beruf des klassischen Sängers reingerutscht bin. Das hat sich dann nach und nach so entwickelt. Vom Hobby über semiprofessionell bis hin zum Studium. Inzwischen bin ich schon seit vielen Jahren als Sänger unterwegs.

Können Sie es sich vorstellen, jemals einen „normalen“ 08/15-Job zu haben?

Das wünsche ich mir oft. Meine Frau ist Juristin und von 9 bis 15 Uhr im Büro. Als Musiker hat man nie wirklich Feierabend und keine geregelten Zeiten zu denen man arbeitet. Man ist immer entweder mit der aktuellen Rolle beschäftigt oder man ist gerade dabei, sich auf den nächsten Job vorzubereiten. Manchmal beneide ich zwar diese Form des geregelten Lebens, aber ich glaube, das könnte ich auf Dauer auch nicht aushalten.

Haben Sie als Musiker bestimmte Ansprüche an Ihre Wohnung?

Ich war etwas zwiegespalten. Da ich beruflich viel unterwegs bin, bin ich sehr hin- und hergerissen zwischen einer Wohnung in der Stadt, die mich zu meiner Arbeit und zur Infrastruktur bringt und zwischen einem Haus oder einer Wohnung auf dem Land, wo ich mich dann von dem Stress wieder erholen kann. Da ich auch vom Land komme und auf einem Dorf groß geworden bin, zieht es mich auch dorthin. Es wohnen also zwei Seelen in meiner Brust.

Wohnen Sie im Eigentum oder zur Miete?

Derzeit wohnen wir in Wien in einer Eigentumswohnung – schön oben unter dem Dach mit zwei großen Dachterrassen und einem phantastischen Blick über ganz Wien. Trotzdem schauen wir auch immer mal, ob es etwas Gutes auf dem Land gibt.

Welche Bedeutung hat Zuhause für Sie?

Zuhause hat eine große Bedeutung, weil ich eine große Zeit meines Lebens berufsbedingt in Hotels, Flughäfen und Bahnhöfen verbracht habe und verbringe. Das bringt der Beruf halt so mit sich. Deswegen ist es umso wichtiger, am Ende des Tages die Tür hinter sich zu verschließen und einfach abzuschalten.

Was vermissen Sie am meisten, wenn Sie unterwegs sind?

Wenn ich unterwegs bin, vermisse ich vor allem mein Bett, meine Küche, natürlich auch meine Freunde und meine Frau und mein Motorrad. Und im Allgemeinen vermisse ich das Gefühl, in meinen eigenen vier Wänden zu sein. Ich finde Hotels zwar toll, aber das ist auch nur ein Kompromiss.

Wie machen Sie es sich am liebsten gemütlich?

Da bin ich wirklich in den Klischees verhaftet: Mit einem schönen Essen, mit einem Glas Wein, meiner Frau und einfach mal fernsehen oder mit Freunden auf der Dachterrasse den Abend ausklingen lassen.

Sie haben die Möglichkeit in ein abgelegenes Traumhaus irgendwo in den Bergen zu ziehen, dürfen allerdings nur ein technisches Gerät mitnehmen. Welches wäre das?

Das ist mein Dual-Plattenspieler aus den 70er Jahren — vorausgesetzt, es gibt Strom in dieser Hütte.

Sind Sie im Besitz von Smart Home Technologie?

Nein, so weit bin ich noch nicht.

Wo könnten Sie auf keinen Fall wohnen?

In Kleinstädten oder in Westdeutschland wie in Mönchengladbach, Krefeld oder Frankfurt könnte ich nicht wohnen.

Was ist Ihnen wichtig bei der Inneneinrichtung?

Ich bin ein absoluter 50er- und 60er-Jahre-Fan was Möbel angeht und hab auch ein paar Artefakte aus dieser Zeit mitgebracht. Meine Frau ist sehr modern und so steht bei uns neben einem modernen Designerregal ein Tisch, der original aus den 50ern stammt – es ist also gemischt. Ich habe mir immer gewünscht, ganz minimalistisch zu wohnen, so wie in diesen Einrichtungszeitschriften. Aber irgendwie klappt das nie bei mir, weil ich einfach zu vieles habe, wovon ich mich nicht trennen kann.

Was ist denn Ihr Lieblingsstück?

Ein Barschrank mit Lamellen aus den 50er Jahren, den habe ich mal in Berlin auf dem Flohmarkt gekauft.

Foto: © Mayer/Schulze

Text: Julia Ceitlina.