Wohnmobil-Trend: Ferienwohnung auf vier Rädern

Eine Ferienwohnung an der Ostsee oder doch lieber in Südfrankreich? Ein Wohnmobil macht beides möglich. Immer mehr Deutsche setzen auf das Wohnmobil, sagt Horst Spiertz. Im Interview verrät der Inhaber des Reisemobil-Handels Auto & Freizeit, warum die Mobile eine Alternative zur Ferienwohnung werden.

Was fasziniert Menschen an Reisemobilen?

Sie geben ein Stück Freiheit.  Der Urlaub wird zum kleinen Abenteuer: Sie können ihren Urlaub frei gestalten und das vor allem auch vom Zeitpunkt. Ein Hamburger etwa kann am Freitag spontan entscheiden, am Wochenende an die See zu fahren. Das Reisemobil steht vor der Tür, er muss nur schnell packen und kann losfahren.

Worauf legen Kunden beim Kauf eines Wohnmobils besonders wert?

Besonders wichtig ist es, ein komplett ausgestattetes Fahrzeug zu haben. Das hat sich in den letzten Jahren so entwickelt: Heute muss das Fahrzeug schon mehrere Features haben, damit der Kunde es überhaupt kauft. Es muss alles dabei sein vom Kochbereich bis zur Wellnessdusche. Außerdem sollten der Dusch- und Toilettenbereich getrennt sein und auch auf den Schlafkomfort wird viel Wert gelegt.

Die Ausstattung der Wohnmobile geht bis in den Luxusbereich. Sind sie mittlerweile auch für Leute, die keinen klassischen Campingurlaub wollen eine Alternative zur Ferienwohnung?

Ich würde sagen, ja. Wir vertreiben zwar nicht den absoluten Luxusbereich von 250.000 Euro aufwärts, sondern enden bei einer Preisklasse um die 150.000 Euro, aber schon in diesem Segment sind die Fahrzeuge bis zu neun Meter lang und so aufgebaut, dass sich das Gefühl ergibt, einen Rückzugsort zu haben. Da ist es auch mal möglich, die Tür hinter sich zu schließen.

Was war das außergewöhnlichste Wohnmobil, das sie bisher gesehen haben?

Was mich immer wieder fasziniert sind die Mobilie von Vario. Das ist ein Ausbauer im Luxusbereich, bei dem der Kunde sein Fahrzeug bis ins kleinste Detail individuell ausstatten kann. Die Modelle werden auf einem LKW-Gestell gebaut. Da ist dann unten noch eine Garage für das Cabrio drin. Mich beeindruckt daran, dass diese Fahrzeuge teilweise acht- oder neunhunderttausend Euro kosten und man es trotzdem schafft, sie zu vermarkten.

Sie sind auch im Ausland aktiv. Inwieweit untrescheidet sich der Markt für Wohnmobile in Ländern wie Norwegen oder Korea von dem in Deutschland?

Korea ist ein ganz junger Markt. Da gibt es dieses Camping-Konzept noch gar nicht so lange. Wir sind jetzt seit fünf Jahren dort und zu der Zeit hat man tatsächlich gerade erst mit der Entwicklung von Campingplätzen begonnen. Dort gibt es außerdem keine Reisemobile, sondern nur Wohnwagen. Denn von Deutschland können wir momentan kein Mobil nach Korea einführen, weil die Abgasnorm eine andere ist. Die sind da tatsächlich schon viel weiter. Norwegen ist wiederum ein ganz anderer Markt. Es ist ein sehr reiches Land, deshalb gehen da fast nur Fahrzeuge mit einer Highend-Ausstattung. Der Norweger legt sehr viel Wert auf Luxus und gehobene Qualität.

Wie sieht die Wertentwicklung von Wohnmobilen aus? Lohnt es sich eher ein neues oder ein bereits gebrauchtes Mobil zu kaufen?

Die Wertentwicklung ist bei Reisemobilen zum Glück anders als bei Autos. Das liegt auch an der individuellen Austattung. Wenn Sie ein Wohnmobil nach einem Jahr wieder abgeben wollen, ist der Wertverlust da nicht so dramatisch und das wird mit den Jahren noch deutlich weniger. Wenn Sie nach fünf Jahren ein Wohnmobil zurückgeben wollen oder sich ein neues kaufen, dann stellen Sie fest, dass der Wertverfall total gering ist. Das hat natürlich auch mit dem Markt zu tun. Der Gebrauchtwagenmarkt ist wie leer gefegt und dadurch ist der Wert auch ziemlich stabil. Da lohnt es sich schon, in einen Neuwagen zu investieren.

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Die derzeit niedrigen Zinsen für Immobilienkredite machen das Finanzieren von Immobilien günstig. Das regt die Nachfrage an und durch die Verknappung des Angebots steigen die Preise von Immobilien. Im Interview erklärt der Zins-Experte Professor Klaus Fleischer von der Hochschule München, was an den Immobilienmärkten passieren kann, wenn die Zinsen wieder steigen.

Herr Professor Fleischer, derzeit sind Kredite einerseits billiger, andererseits sorgt die hohe Nachfrage für einen Mangel an Kaufimmobilien. Ist das aktuelle Zinstief Fluch und Segen für die Immobilienwirtschaft?

Aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsniveaus können die Bundesbürger ihr Eigenheim extrem günstig finanzieren. Mitverantwortlich ist nach wie vor die ultralockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), aber auch ein harter Wettbewerb unter den Anbietern. Der absolute Tiefpunkt der Bauzinsen wurde vor rund 18 Monaten erreicht. Seitdem bewegen sich die Konditionen geringfügig höher. Von einer echten Zinswende kann derzeit noch nicht gesprochen werden. Allerdings gibt es zaghafte Anzeichen, dass es zu einem leichten Aufwärtstrend spätestens dann kommen wird, wenn die EZB ihr Anleihekaufprogramm Ende 2018 aufgibt.

 

Worauf muss ich achten, wenn ich Eigentum finanziere?

Die günstigen Konditionen bevorzugen Immobilienkäufe. Billige Baudarlehen kompensieren aber bei weitem nicht die Preissteigerungen und verteuerten Gestehungskosten. Ein „Mehr an Haus“ ist nur dann zu vertreten, wenn ausreichende Reserven für Notfälle vorhanden sind und die Zinsbindungen möglichst langfristig, das heißt länger als 15-20 Jahre vertraglich garantiert sind. Um kommenden Zinsrisiken bei einer fälligen Anschlussfinanzierung aus dem Wege zu gehen, bieten sich Volltilgerdarlehen an, bei denen bis zur vollständigen Tilgung die Zinsen festgezurrt sind.

 

Besteht die Gefahr, dass sich Verbraucher überschätzen?

Die strengen Mindestanforderungen bei der Kreditvergabe durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aber auch bindende Eigenkapitalbestimmungen nach den Basel-Verordnungen bieten einen Verbraucherschutz. Dies zeigt sich auch im Rückgang von Finanzierungen ohne Eigenkapital, sogenannte 100% Finanzierungen.

 

Wie lange wird das noch so weiter gehen aus Ihrer Sicht?

Die gegenwärtig leichte Korrektur der Zinsen nach oben kann nicht als Ende der „goldenen Ära Bauzinsen“ gewertet werden. Dazu wären verbindliche Ankündigungen seitens der EZB zu mehreren in Erwägung zu ziehenden, schrittweise erfolgenden Leitzinserhöhungen erforderlich, analog zu den Ankündigungen der US-Notenbank (FED).  Aber auch die FED beschwichtigt derzeit aufgrund der Verunsicherung der Finanzmärkte und signalisiert eine behutsame Zinspolitik — trotz guter Konjunkturlage in den USA.

 

Wann kommt eine nachhaltige Zinswende?

Die EZB wird weiter an ihrer Nullzinspolitik festhalten. Ein getrübter Ifo-Geschäftsklimaindex und die relativ geringe Inflationsrate im Euroraum um 1,4 Prozent lassen erste zaghafte Zinsschritte seitens der EZB erst Ende nächsten Jahres erwarten.

Der Markt für Bauzinsen dürfte kommende Zinserhöhungen bereits teilweise vorweggenommen haben. Für dieses Jahr rechne ich weiter mit stabilen Bauzinsen, wobei Seitwärtsbewegungen marktbedingt durchaus vorstellbar sind.

Voraussetzung ist allerdings, dass keine gravierenden geopolitischen Krisen sich entwickeln, die zu wirtschaftlichen Verwerfungen führen könnten.

Vor diesem Hintergrund ist es für Immobilienerwerber zu überlegen, ob die Kosten für ein Forward-Darlehen tragbar sind. Viele Anbieter kommen ihren Kunden entgegen und bieten ohne Aufpreis lange Vorlaufzeiten bis zur Auszahlung der Darlehen an. Es lohnt sich, die Anbieter zu vergleichen, weil die Konditionen zum Teil sehr unterschiedlich sind.

 

Welche Akzente kann die Bundesbank setzen, um Einfluss auf die Zinspolitik zu nehmen?

Die Auswirkungen auf die Bauzinsen dürfen nicht überschätzt werden. Die Bundesrenditen stellen trendmäßig einen Einflussfaktor dar: Das Zinsniveau für Baudarlehen orientiert sich primär an den Marktgesetzen von Angebot und Nachfrage. Als risikoarmes Ankerprodukt herrscht derzeit zudem ein zunehmender Wettbewerbsdruck unter den Anbietern.

Die Folge sind sinkende Margen und Hinzukommen neuer Mitbewerber auch aus der FinTech-/PropTech-Welt sowie Vermittlerplattformen.

 

Der Brexit naht von Monat zu Monat, welche Auswirkungen hat das auf die Geldmärkte? Sind Zinsentwicklungen noch sicher hervorzusagen?

Die Folgen des Brexit sind schwer vorhersehbar. Gegenwärtiger Stand ist, dass eher ein sanfter Brexit kommen wird. Dies wird geringe, kaum merkbare Folgen für die deutschen Bauzinsen haben. Die Anbieter refinanzieren sich primär in Deutschland und nahezu ausschließlich in der Eurowährung. Devisenschwankungen spielen somit keine Rolle.

 

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite.

 

 

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Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss in der Regel den Gewinn versteuern. Doch die Steuer fällt nicht immer an und kann auf legalem Weg umgangen werden. Wie das geht, erklärt Steuerexperte und ehemals Vorsitzender Richter am Finanzgericht, Hans-Joachim Beck und beantwortet uns alle Fragen rund um die Steuern beim Hausverkauf im Interview.

Herr Beck, die meisten Menschen wissen, dass beim Hauskauf eine Steuer fällig wird. Doch wie sieht es aus, wenn man eine Immobilie verkauft, muss da auch eine Steuer gezahlt werden?

 

Hans-Joachim Beck: Im Einkommenssteuergesetz gibt es einen besonderen Paragraphen der besagt, dass die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens steuerpflichtig ist, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das ist die sogenannte „Spekulationsfrist“. Es ist keine besondere Steuer und es gibt auch keinen besonderen Steuersatz oder Ermäßigung. Wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird, muss der Gewinn nicht versteuert werden.

Ab wann beginnt denn die zehnjährige Spekulationsfrist?

 

Hans-Joachim Beck: Mit dem notariellen Kaufvertrag.

 

Wie wird zwischen selbstgenutztem Eigentum und fremd genutztem Eigentum differenziert?

 

Hans-Joachim Beck: Bei einem Einfamilienhaus beispielsweise, welches man selber bewohnt, ist die Veräußerung steuerfrei, auch wenn ich sie innerhalb der zehn Jahres Frist verkaufe. Voraussetzung ist, dass  ich die Immobilie während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung selbst bewohnt habe oder aber dass ich die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen selbst bewohnt habe. Es muss sich dabei nicht um volle Jahre handeln. Wenn ich mein Einfamilienhaus beispielsweise im Mai 2018 verkaufe, muss ich es mindestens seit Ende Dezember 2016 selbst bewohnt haben. Makler sagen ihren Kunden häufig den Satz: Sie müssen mindestens zwei Silvester darin gefeiert haben.

 

Gibt es noch andere Fälle, wann die Steuer beim Hausverkauf fällig wird?

Hans-Joachim Beck: Ja, wenn beispielsweise der Immobilienverkauf gewerblich ist.

Ab wann gilt der Immobilienverkauf als gewerblich? Können Sie das an einem Beispiel erklären?

Hans-Joachim Beck: Ich muss innerhalb von 5 Jahren drei Zählobjekte verkaufen. Zählobjekte sind Grundstücke, die ich innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft oder modernisiert habe. Beispiel: Ich besitze seit 15 Jahren ein Mehrfamilienhaus. Jetzt teile ich es auf in Eigentumswohnungen und verkaufe 20 Eigentumswohnungen. Ich habe dann zwar mehr als drei „Grundstücke“ verkauft. Es liegt aber dennoch  kein gewerblicher Grundstückshandel vor, weil ich die Immobilie schon mehr als zehn Jahre im Eigentum habe. Wenn ich diese Immobilie allerdings während der letzten 10 Jahre modernisiert habe, dann ist es ein gewerblicher Grundstückshandel.

Durch die Modernisierung ist es also so, als hätte man sich die Immobilie „neu gekauft“?

Hans-Joachim Beck: Ja, ab dem Zeitpunkt, in dem   modernisiert wurde, beginnt die Frist wieder neu.

Dann wäre es ungünstig die Immobilie vor dem Verkauf noch zu modernisieren?

 

Hans-Joachim Beck: Das wird aber  trotzdem gerne gemacht, weil die Immobilie dadurch besser verkäuflich ist. Man muss halt die finanziellen Vorteile für sich klar abwägen und schauen, ob eine Modernisierung wirklich lohnenswert ist. Als Modernisierung gilt jede Maßnahme zu der ich als Vermieter mietrechtlich nicht verpflichtet bin und die die Veräußerbarkeit erleichtert.

 

Von welchen Faktoren ist die Höhe der Steuer abhängig?

 

Hans-Joachim Beck: Die Spekulationssteuer unterscheidet sich nicht von der normalen tariflichen Steuer, wie viele denken. Sie ist einfach ein Tatbestand innerhalb der Einkommensteuer und der Gewinn wird zu den normalen, üblichen Einkünften hinzugerechnet. Der Veräußerungsgewinn treibt allerdings auch den Progressionssatz, also den Steuersatz für die normalen Einkünfte, in die Höhe, da alles zusammen besteuert wird.

 

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Interview von Julia Ceitlina  

Für seinen Beruf als Musicaldarsteller steht der in Trier geborene Axel Herrig regelmäßig auf Deutschlands Bühnen. Viel Zeit zum Entspannen bleibt da nicht. Umso wichtiger ist es für den Hauptdarsteller des Musicals „Falco meets Amadeus“, seine freie Zeit in den eigenen vier Wänden zu verbringen. Bei der Inneneinrichtung liebt er Stücke aus den 50er und 60er Jahren.

Herr Herrig, wann haben Sie zum ersten Mal beschlossen auf der Bühne zu stehen?

Axel Herrig: Ich habe schon mit 14 Jahren angefangen Musik zu machen in der Schülerband bei uns im Dorf. Und dann kam es nach dem Abitur sehr zufällig, dass ich anschließend in Köln Gesang studiert habe und dann in diesen Beruf des klassischen Sängers reingerutscht bin. Das hat sich dann nach und nach so entwickelt. Vom Hobby über semiprofessionell bis hin zum Studium. Inzwischen bin ich schon seit vielen Jahren als Sänger unterwegs.

Können Sie es sich vorstellen, jemals einen „normalen“ 08/15-Job zu haben?

Das wünsche ich mir oft. Meine Frau ist Juristin und von 9 bis 15 Uhr im Büro. Als Musiker hat man nie wirklich Feierabend und keine geregelten Zeiten zu denen man arbeitet. Man ist immer entweder mit der aktuellen Rolle beschäftigt oder man ist gerade dabei, sich auf den nächsten Job vorzubereiten. Manchmal beneide ich zwar diese Form des geregelten Lebens, aber ich glaube, das könnte ich auf Dauer auch nicht aushalten.

Haben Sie als Musiker bestimmte Ansprüche an Ihre Wohnung?

Ich war etwas zwiegespalten. Da ich beruflich viel unterwegs bin, bin ich sehr hin- und hergerissen zwischen einer Wohnung in der Stadt, die mich zu meiner Arbeit und zur Infrastruktur bringt und zwischen einem Haus oder einer Wohnung auf dem Land, wo ich mich dann von dem Stress wieder erholen kann. Da ich auch vom Land komme und auf einem Dorf groß geworden bin, zieht es mich auch dorthin. Es wohnen also zwei Seelen in meiner Brust.

Wohnen Sie im Eigentum oder zur Miete?

Derzeit wohnen wir in Wien in einer Eigentumswohnung – schön oben unter dem Dach mit zwei großen Dachterrassen und einem phantastischen Blick über ganz Wien. Trotzdem schauen wir auch immer mal, ob es etwas Gutes auf dem Land gibt.

Welche Bedeutung hat Zuhause für Sie?

Zuhause hat eine große Bedeutung, weil ich eine große Zeit meines Lebens berufsbedingt in Hotels, Flughäfen und Bahnhöfen verbracht habe und verbringe. Das bringt der Beruf halt so mit sich. Deswegen ist es umso wichtiger, am Ende des Tages die Tür hinter sich zu verschließen und einfach abzuschalten.

Was vermissen Sie am meisten, wenn Sie unterwegs sind?

Wenn ich unterwegs bin, vermisse ich vor allem mein Bett, meine Küche, natürlich auch meine Freunde und meine Frau und mein Motorrad. Und im Allgemeinen vermisse ich das Gefühl, in meinen eigenen vier Wänden zu sein. Ich finde Hotels zwar toll, aber das ist auch nur ein Kompromiss.

Wie machen Sie es sich am liebsten gemütlich?

Da bin ich wirklich in den Klischees verhaftet: Mit einem schönen Essen, mit einem Glas Wein, meiner Frau und einfach mal fernsehen oder mit Freunden auf der Dachterrasse den Abend ausklingen lassen.

Sie haben die Möglichkeit in ein abgelegenes Traumhaus irgendwo in den Bergen zu ziehen, dürfen allerdings nur ein technisches Gerät mitnehmen. Welches wäre das?

Das ist mein Dual-Plattenspieler aus den 70er Jahren — vorausgesetzt, es gibt Strom in dieser Hütte.

Sind Sie im Besitz von Smart Home Technologie?

Nein, so weit bin ich noch nicht.

Wo könnten Sie auf keinen Fall wohnen?

In Kleinstädten oder in Westdeutschland wie in Mönchengladbach, Krefeld oder Frankfurt könnte ich nicht wohnen.

Was ist Ihnen wichtig bei der Inneneinrichtung?

Ich bin ein absoluter 50er- und 60er-Jahre-Fan was Möbel angeht und hab auch ein paar Artefakte aus dieser Zeit mitgebracht. Meine Frau ist sehr modern und so steht bei uns neben einem modernen Designerregal ein Tisch, der original aus den 50ern stammt – es ist also gemischt. Ich habe mir immer gewünscht, ganz minimalistisch zu wohnen, so wie in diesen Einrichtungszeitschriften. Aber irgendwie klappt das nie bei mir, weil ich einfach zu vieles habe, wovon ich mich nicht trennen kann.

Was ist denn Ihr Lieblingsstück?

Ein Barschrank mit Lamellen aus den 50er Jahren, den habe ich mal in Berlin auf dem Flohmarkt gekauft.

Foto: © Mayer/Schulze

Text: Julia Ceitlina.