Neuregelung der Maklerprovision: So ändert sich die Provisionsteilung ab dem 23.12.2020

Am 23. Dezember 2020 tritt das neue Maklergesetz in Kraft. Es regelt die Provisionsverteilung beim Immobilienverkauf künftig neu. Hauptbestandteil dabei: drei Vergütungsvarianten mit dem Ziel, vor allem Immobilienkäufer finanziell zu entlasten. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Änderungen sich dadurch ergeben, nach welcher Provisionsvariante wir bei Elb Estate handeln und welche Vorteile sich für Sie ergeben können.     

Käufer müssen nicht mehr die gesamte Maklerprovision tragen

Wer künftig ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss nur noch höchstens die Hälfte der Maklerkosten bezahlen. Mindestens die Hälfte der Provision entfällt demnach auf denjenigen, der den Makler bestellt – in der Regel auf den Verkäufer. So darf er die Kosten nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen. Wird ein Makler einvernehmlich von beiden Vertragspartnern beauftragt, müssen diese automatisch jeweils genau die Hälfte der Kosten tragen. Auch eine reine Verkäuferprovision (Innenprovision) ist möglich.

Neuverteilung der Maklercourtage bei Immobilienverkäufen

Das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ bezieht sich auf den Verkauf von:

• Einfamilienhäusern
• Einliegerwohnungen
• Doppelhaushälften
• Reihenhäusern
• Eigentumswohnungen

Die Vermietung von Objekten ist somit nicht betroffen; hier wird nach wie vor nach dem Bestellerprinzip gehandelt – also dem Prinzip, dass derjenige die Maklerkosten trägt, der den Makler auch beauftragt. Dies ist üblicherweise der Vermieter. Das neue Gesetz soll verhindern, dass die Provision vollständig dem Käufer aufgebürdet wird, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Ziel ist es, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten. "Durch die neuen Regeln erleichtern wir jungen Menschen und Familien die Bildung von Wohneigentum", erklärte Justizministerin Christine Lambrecht.

Die Änderungen im Maklerrecht zielen ferner darauf ab, die Vermittlung von Kaufverträgen transparent und rechtssicher zu machen. Obendrein werden Käufer davor geschützt, durch ihre „Zwangslage“ ausgenutzt zu werden. Denn wer sich weigert, die Provision zu zahlen, „scheidet faktisch aus dem Kreis der Bewerber um den dringend benötigten Wohnraum aus“, so Lambrecht.

Gleichzeitig kommt es zu einer Professionalisierung der Immobilienbranche, da der Wettbewerb nicht mehr allein über den Preis, sondern über die Qualität des Maklers und den Nutzen des Kunden geführt wird.

Die drei Vergütungsvarianten im Überblick

Das neue Maklergesetz sieht drei verschiedene Varianten der Provisionsvereinbarung vor:

Variante 1- Doppelmakler (§656c BGB n.F.)

Der Immobilienmakler schließt beim Wohnungs- oder Hausverkauf je einen Vertrag mit Käufer und Verkäufer ab. Es wird eine Doppelprovision vereinbart. Käufer und Verkäufer tragen die Maklercourtage zu jeweils 50 Prozent. Ebenfalls neu: Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, kann er auch von der anderen Partei keine Maklergebühren verlangen.

Variante 2 – Einseitige Interessenvertretung mit Abwälzung der Provision (§656d BGB n.F.)

Bei dieser sogenannten Abwälzung schließt lediglich eine Partei – meist der Verkäufer – einen Maklervertrag ab und verpflichtet sich damit zur vollen Übernahme der Provision. Erst im Nachhinein verlangt er einen Teil der Kosten von der anderen Partei zurück. Die weitergereichten Kosten dürfen hierbei aber nur maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Plus: Zunächst muss der Auftraggeber des Maklers nachweisen, dass er die Provision gezahlt hat – erst dann kann der Anteil der anderen Vertragspartei verlangt werden.

Variante 3 – Einseitige Interessenvertretung ohne Abwälzung der Provision (§652 BGB)

Hierbei übernimmt nur eine Partei die volle Maklerprovision. Denn das neue Gesetz verpflichtet nicht zur Doppelprovision. Es wird zwischen zwei weiteren Möglichkeiten unterschieden:

a) Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision. Hierbei zahlt also der Verkäufer die Courtage gänzlich.

b) Auch eine reine Außenprovision ist möglich, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt die Immobilie noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hatte.

Wir bei Elb Estate handeln nach Variante 3a) des Modells. Nicht nur, weil wir bereits seit mehreren Jahren ausschließlich mit Innenprovision arbeiten, sondern weil wir auch von den Vorteilen des Bestellerprinzips überzeugt sind.

Variante 3: die Vorteile für Verkäufer und Käufer

Als Makler erbringen wir unsere Leistung für den Verkäufer. Damit vertreten wir nicht nur die Interessen desjenigen, der uns beauftragt hat. Wir können für ihn auch das bestmögliche Ergebnis erzielen. Aus unserer Sicht ist das fair. Fair ist auch, dass unser Preis genau die Leistung widerspiegelt, die der Kunde erhält – ähnlich wie bei den Brötchen vom Bäcker.

Zudem wird unsere Provisionszahlung erst fällig mit der Zahlung des Kaufpreises. Das heißt, der Verkäufer bekommt erst dann die Rechnung, wenn der Kaufpreis auf seinem Konto eingegangen ist. Somit zahlt er erst bei vollständiger Erfüllung der Leistung, und zwar ohne in Vorleistung gehen zu müssen und ohne Risiko.

Auch aus Käufersicht ist diese Provisionsregelung attraktiv, vor allem, wenn nur wenig Eigenkapital vorhanden ist. Denn die Innenprovision schont das Budget des Käufers und sorgt für eine bessere Finanzierbarkeit bei Banken. Diese fordern nämlich oft, dass die Erwerbsnebenkosten (darunter auch die Maklercourtage) aus eigenen Mitteln finanziert werden.

Was Sie sonst noch über die neue Provisionsverteilung wissen sollten

• Das Maklergesetz findet keine Anwendung bei Mietobjekten, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken.
• Die neuen Regelungen gelten nur, wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher und nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit handelt. Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist hingegen unerheblich.
• Neue Formvorschrift: Der Maklerauftrag bedarf künftig der Textform. Das schafft zusätzliche Rechtssicherheit.
• Im Mai 2020 wurde das Gesetz im Bundestag verabschiedet. Am 23.6.2020 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet. Bis zum Inkrafttreten am 23. Dezember gilt also eine Übergangszeit von 6 Monaten, in der sich die Betroffenen auf die Neuregelungen einstellen können.
• Die Neuregelungen werden sich dann im BGB unter §656a bis §656d finden.

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und benötigen Fachberatung rund um die Neuregelung der Maklerprovision? Wir unterstützen Sie gern, kontaktieren Sie uns über das Kontaktformular oder schreiben uns eine E-Mail an info@elb-estate.de.

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